Conforme LSFin · OFL · Taux hypothétique 5% · SARON

Le financement hypothécaire suisse,
enfin simple à conseiller

Simulateur précis basé sur le taux hypothétique de 5%, comparateur multi-banques, dossier bankable au format attendu par les banques cantonales et suivi automatique des renouvellements — pour les conseillers et les particuliers exigeants.

Démarrer l'essai gratuit 14 joursDemander une démo
5%
Taux hypothétique prudentiel
LSFin
Conformité conseil financier
1/3
Règle charges / revenus bruts
Simulateur affordability — Couple, achat CHF 800'000
Prix d'achatCHF 800'000
Hypothèque (80%)CHF 640'000
Intérêts théoriques 5%CHF 32'000/an
Amortissement 2ème rangCHF 1'067/an
Frais accessoires 1%CHF 8'000/an
Charges totales théoriquesCHF 41'067/an
Revenus bruts coupleCHF 150'000/an
Ratio charges / revenus
27.4% ✓ Finançable
Seuil légal : 1/3 (33.3%) — Marge : +5.9 pts
Règles prudentielles suisses

L'affordability calculée selon les standards bancaires suisses

Coreum Mortgage applique exactement les règles prudentielles utilisées par les banques cantonales suisses — pas un simulateur approximatif.

📐 Test d'affordability — exemple détaillé
Prix d'achatCHF 800'000
Hypothèque 1er rang (66.7%)CHF 533'333
Hypothèque 2ème rang (13.3%)CHF 106'667
Intérêts taux hypothétique 5%CHF 32'000/an
Amortissement 2ème rang / 15 ansCHF 7'111/an
Frais accessoires (1% valeur bien)CHF 8'000/an
Charges annuelles totalesCHF 47'111/an
Seuil 1/3 revenus bruts requis
Revenus min. nécessaires : CHF 141'333/an
Si le couple gagne CHF 150'000 bruts : ratio = 31.4% ✓ Finançable
Test de résistance affiché au client
Coreum Mortgage calcule et affiche automatiquement la charge mensuelle si le taux monte à 5% (scénario prudentiel) et à 6% (stress test extrême), ainsi que le pourcentage des revenus nets consommés. Le message est clair : "Votre dossier est solide / à la limite / difficile à financer."
💰 Fonds propres — règle OFL
SourceUtilisationType
Épargne personnelle liquideMin. 10% du prix d'achatFonds durs
3ème pilier A (assurance)Utilisable librementFonds durs
3ème pilier B (bancaire)Utilisable librementFonds durs
Donation familialeAttestation requiseFonds durs
LPP — retrait en capitalMax. 10% supplémentairesFonds LPP
LPP — mise en gagePas de retrait — garantieFonds LPP
Règle OFL : minimum 20% de fonds propres, dont au moins 10% de "fonds durs" (épargne, 3ème pilier, donation) — PAS de la caisse de pension. Le système vérifie et alerte automatiquement.
🏦 Profils et banques recommandées
CDI / permis CToutes banques — meilleur taux possible
CDD / essaiBCx, Raiffeisen, Valiant — plus souples
IndépendantBanques cantonales locales — relation privilégiée
Permis B EUBCx, Raiffeisen, PostFinance — conditions spécifiques
Outils en ligne

7 simulateurs — accessibles sans inscription

Des outils précis basés sur les règles prudentielles suisses réelles. Chaque simulateur inclut un assistant IA pour répondre aux questions en langage naturel.

🏠
Capacité d'emprunt
Revenus nets, charges, fonds propres
→ Montant max hypothèque + mensualité
Calculer →
📊
Mensualité
Montant, taux, durée
→ Charge mensuelle + total intérêts
Calculer →
📈
Fixe vs SARON
Montant, tolérance hausse taux
→ Graphique 10 ans — 3 scénarios SNB
Simuler →
💵
Fonds propres requis
Prix du bien
→ Plan de financement complet OFL
Calculer →
🔄
Renouvellement
Taux actuel, solde, échéance
→ Économie potentielle CHF
Analyser →
⚖️
Coût total propriété
Hypothèque, type bien, commune
→ Charges totales mensuelles
Calculer →
🛡️
Impact 3ème pilier
Versements annuels, durée, tranche fiscale
→ Gain fiscal + capital constitué
Simuler →
🤖
Assistant IA intégré aux simulateurs
Chaque simulateur inclut un widget de chat IA (Claude) pour répondre aux questions en langage naturel : "Est-ce que je peux emprunter davantage si j'ajoute mon partenaire ?", "Comment fonctionne le retrait LPP ?", "Qu'est-ce que le taux SARON ?". Si la question est trop complexe : redirection vers un conseiller Coreum.
Comparateur

Comparez les offres de toutes les banques suisses

Taux mis à jour quotidiennement. Score IA calculé selon votre profil. Recommandation avec explication en langage simple.

Banque cantonale
BCJ / BCBe / BCV / BCGE
Ancrage local, souplesse pour profils atypiques, relation privilégiée.
Recommandée indépendants
Coopérative
Raiffeisen
Forte présence régionale, souplesse CDD et période d'essai.
Souplesse emploi récent
Banque nationale
PostFinance
Taux compétitifs, processus 100% digital, permis B EU accepté.
Digital-first
Banque régionale
Valiant
Spécialiste Suisse centrale, flexibilité amortissements extra.
Amortissements flexibles
Assurance
AXA / Swiss Life / Zurich
Hypothèques institutionnelles, LTV max 65–70% pour investissement.
Immeubles de rendement
Segmentation IA — quelle banque pour quel profil
CDI, revenus CH, permis CToutes banques — objectif : taux le plus bas. Coreum compare et classe par coût total.
CDD / période d'essaiBanques cantonales locales, Raiffeisen, Valiant — plus souples sur l'emploi récent.
Indépendant (< 3 ans)Banques cantonales avec relation locale — analyse des 3 derniers bilans requise.
Permis B (UE/AELE)BCx, Raiffeisen, PostFinance — conditions spécifiques mais financement possible.
Immeuble de rendementBanques institutionnelles, assurances — LTV max 65–70%, analyse du rendement locatif.
Gestion des échéances

Ne laissez plus une hypothèque se renouveler par défaut

Le renouvellement automatique à la banque existante est souvent la pire option. Coreum Mortgage vous alerte au bon moment et calcule l'économie potentielle d'un changement.

12 mois
Information préventive
Email au client et au conseiller : "Votre hypothèque arrive à échéance dans 12 mois." Première analyse comparative taux actuel vs marché.
9 mois
Proposition d'analyse
Email + SMS avec simulation : comparaison du taux actuel avec les meilleures offres du marché. Calcul de l'économie potentielle sur la durée restante.
6 mois
Lancement du processus
Email + SMS + push. Lancement actif du processus de renouvellement ou de mise en concurrence. Dossier bankable mis à jour automatiquement.
3 mois
Urgence — décision requise
Email urgent + appel conseiller. Dossier à soumettre aux banques. Certaines banques exigent un préavis de 3 mois pour la résiliation.
1 mois
Alerte rouge — dernier délai
Signature nécessaire sous 30 jours. Sans action, l'hypothèque se renouvelle aux conditions de la banque existante.
Calculateur de renégociation — exemple
HypothèqueCHF 600'000
Taux actuel client2.50%
Meilleur taux marché1.80%
Durée restante3 ans
Économie d'intérêts potentielle
CHF 12'600
(2.5% − 1.8%) × 600'000 × 3 ans
Pénalité de sortie estimée
CHF ~10'800
Indicatif — vérifier avec la banque
Gain net estimé : CHF ~1'800 — Renégociation à examiner selon les conditions exactes de pénalité de sortie.
Conformité réglementaire

Conçu pour respecter la LSFin et les règles prudentielles

Coreum Mortgage intègre les obligations légales du conseil en financement immobilier, notamment depuis l'entrée en vigueur de la LSFin en 2020.

LSFin art. 8 — Adéquation du produit
Profil client documenté
La LSFin impose de documenter que le client peut supporter la charge financière, même en cas de hausse des taux. Coreum génère automatiquement le document d'adéquation signé par le client, archivé dans la GED.
LSFin — Conflits d'intérêts
Déclaration des rétrocessions
Obligatoire depuis l'arrêt TF 4A_127/2012. Chaque client signe un document reconnaissant qu'il est informé de la rétrocession perçue par Coreum (0.3–0.8% du montant). Document généré automatiquement et signé via Yousign avant envoi du dossier.
OFL — Ordonnance sur le financement du logement
Règle des 20% fonds propres
Au moins 10% de fonds propres "durs" (épargne, 3ème pilier, donation) — pas de caisse de pension. Le retrait LPP peut couvrir les 10% supplémentaires. Minimum total : 20%. Vérification et alerte automatiques dans le wizard de dossier.
Registre FINMA — Conseillers financiers
Inscription obligatoire
Depuis 2020, les courtiers en financement doivent être enregistrés auprès d'un organisme de surveillance reconnu par la FINMA. Coreum Mortgage est conçu pour des conseillers enregistrés et génère les documents de conformité requis.
Tarifs

Pour les conseillers et les particuliers exigeants

14 jours d'essai gratuit. Abonnement mensuel, résiliable à tout moment.

Basic
49 CHF / mois
Pour le particulier qui prépare son dossier de financement.
  • ✓ 7 simulateurs en ligne
  • ✓ 1 dossier actif
  • ✓ Test affordability complet
  • ✓ Plan de financement OFL
  • ✓ Assistant IA simulateurs
Commencer l'essai
Le plus populaire
Pro
149 CHF / mois
Pour le conseiller en financement et le courtier professionnel.
  • ✓ Dossiers illimités
  • ✓ Tout le plan Basic
  • ✓ Comparateur multi-banques
  • ✓ Dossier bankable PDF complet
  • ✓ Déclaration rétrocession Yousign
  • ✓ Suivi des renouvellements
  • ✓ Alertes échéances automatiques
  • ✓ Analyse SARON vs fixe IA
  • ✓ Segmentation bancaire par profil
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Enterprise
399 CHF / mois
Pour les équipes de conseil et les réseaux de courtiers.
  • ✓ Tout le plan Pro
  • ✓ Multi-conseillers et équipes
  • ✓ API REST & exports
  • ✓ Conformité LSFin documentée
  • ✓ SLA garanti
  • ✓ Support prioritaire dédié
Nous contacter

Essai 14 jours · Sans carte bancaire · Résiliable à tout moment · Paiement Stripe

Questions fréquentes

Ce que les conseillers et les emprunteurs nous demandent

Le taux hypothétique de 5% est un taux prudentiel utilisé par toutes les banques suisses pour évaluer la viabilité d'un financement à long terme. Même si le taux réel actuel est de 1.5–2%, les banques testent si le client pourrait supporter la charge si les taux remontaient à 5% — niveau observé en Suisse dans les années 2000. C'est une protection pour le client et pour la banque. La règle : les charges calculées au taux de 5% ne doivent pas dépasser 1/3 des revenus bruts.
Le taux fixe est garanti pendant toute la durée choisie (1 à 15 ans) — vous savez exactement ce que vous payez. Le taux SARON (Swiss Average Rate Overnight) est variable et suit le taux directeur de la BNS avec un spread bancaire. En période de taux bas, le SARON est souvent moins cher, mais le risque existe en cas de remontée des taux. Coreum Mortgage simule 3 scénarios SNB (hausse, stabilité, baisse) sur 5 ou 10 ans et calcule le "break-even" : à partir de quel niveau de taux SARON le taux fixe devient plus avantageux.
Oui, sous conditions. Vous pouvez retirer jusqu'à 100% de votre avoir de libre passage LPP pour financer votre résidence principale en Suisse — mais uniquement pour votre propre logement, pas pour un investissement locatif. Le retrait LPP peut couvrir jusqu'à 10% du prix d'achat (les 10% restants de fonds propres doivent être des "fonds durs"). Délai de disponibilité : 3 à 6 mois. Alternative : la mise en gage LPP ne réduit pas votre capital retraite mais permet d'augmenter votre hypothèque. Coreum calcule automatiquement l'option la plus avantageuse selon votre situation.
La Loi sur les services financiers (LSFin) est en vigueur depuis le 1er janvier 2020. Elle impose aux conseillers en financement de : (1) s'enregistrer auprès d'un organisme de surveillance reconnu par la FINMA, (2) documenter l'adéquation du produit au profil client (affordability, tolérance au risque), (3) déclarer par écrit tous les conflits d'intérêts et rétrocessions. Sans ces documents signés, la commission peut être contestée et des sanctions administratives appliquées. Coreum génère automatiquement tous ces documents de conformité.
Oui — la déclaration est obligatoire. Depuis l'arrêt du Tribunal fédéral 4A_127/2012, confirmé par la LSFin, vous devez informer le client par écrit que vous percevez une rétrocession de la banque choisie (généralement 0.3 à 0.8% du montant de l'hypothèque). Coreum génère automatiquement ce document de déclaration qui est signé via Yousign avant l'envoi du dossier à la banque. Sans cette signature, la rétrocession peut être réclamée par le client.
Le dossier PDF unifié comprend : (1) page de garde avec résumé exécutif, (2) profil emprunteur anonymisé, (3) analyse financière (revenus, charges, fonds propres), (4) plan de financement avec répartition 1er et 2ème rang, (5) simulation de charges au taux réel et hypothétique, (6) test de résistance à 5% et 6%, (7) présentation du bien avec données Coreum Valuation, (8) annexes documentaires. Ce format est le format attendu par les services hypothécaires des banques cantonales — l'analyste peut saisir l'essentiel en 5 minutes.
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Email
contact@coreum-mortgage.ch
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Notre équipe maîtrise les règles prudentielles OFL, la LSFin, le SARON et les pratiques des banques cantonales romandes et alémaniques.
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